آیا شما هم احساس می‌کنید که نیاز به بازسازی آپارتمان خود دارید؟ ممکن است برای شما سوالاتی از قبیل قوانین بازسازی آپارتمان به چه صورت است یا اینکه هزینه بازسازی آپارتمان چقدر می‌شود؟ همچنین ممکن است پیش خودتان بگویید که همیشه آرزوی داشتن یک خانه با پذیرایی بزرگ را داشته‌اید ولی آپارتمانی که تهیه کرده‌اید از سالن پذیرایی کوچکی برخوردار است و شما می‌خواهید که با یک بازسازی سالن پذیرایی خود را بزرگتر کنید یا آشپزخانه خود را به محل دیگری انتقال دهید و شاید بخواهید حمام و دستشویی را به طور کلی تغییر دهید. ممکن است قبل از بازسازی و شروع این اقدامات این سوال پیش بیآید که تا چه مقدار دست شما برای بازسازی آپارتمان باز است؟ در این مقطع است که باید به سراغ قوانین بازسازی آپارتمان بروید. ما در این مقاله از سری مقالات آتلیه معماری مسعودیان سعی کرده‌ایم تا تمامی قوانین مربوط به بازسازی آپارتمان را به طور خلاصه و روان برای شما بیان کنیم تا دیگر نیاز به رجوع به کتاب قانون نداشته باشید.
چرا برای بازسازی آپارتمان بایستی به دنبال اخذ مجوز رفت؟
آیا برای بازسازی آپارتمان به دنبال اخذ مجوز باید رفت؟ آیا تمامی بازسازی‌ها به مجوز نیاز دارند؟ قوانین بازسازی آپارتمان شامل چه بازسازی‌هایی می‌شود؟ مطمئنا برای بازسازی خانه باید به سراغ مجوز رفت ولی تمامی بازسازی‌ها نیاز به مجوز ندارند. به طور کلی مواردی که نیازمند بازسازی اساسی یا غیر اساسی ندارند و تمامی مالکان راضی به بازسازی باشند اخذ مجوز بازسازی لازم نمی‌باشد. ولی در غیر این صورت طی قوانین بازسازی آپارتمان باید برای اخذ مجوز بازسازی اقدام نمایید.
مواردی که نیازمند دریافت مجوز نمی‌باشند
تعمیرات جزئی و کوچک در قوانین بازسازی آپارتمان نیاز به اخذ مجوز ندارد. این تعمیرات شامل موارد زیر می‌باشد:
- تعمیرات و بازسازی سرویس بهداشتی و حمام
- ساخت سرویس بهداشتی در محیط ساختمان. (حداکثر تا ۳ متر مربع)
- بازسازی حیاط و محوطه آپارتمان. (برای مثال احداث حوضچه) با این شرط که به زیربنای خانه فضایی اضافه نشود.
- تعویض یا تعمیر سرامیک‌های آشپزخانه
- سیمان کاری یا گچ کاری
- بازسازی کامل نما در صورت عدم تغییر در نقشه‌ی معماری آپارتمان
- تمامی بازسازی‌های مختص به کفپوش طبقات و زیرزمین و انباری
- نقاشی دیوارها و سقف
- تعمیر یا تعویض لوله کشی آپارتمان
- تعمیر یا تعویض تاسیسات برقی
- تعمیر یا تعویض تهویه و وسایل گرامیشی و سرمایشی
- اضافه کردن اجزای غیر سازه‌ای(مانند: مبلمان، لوستر، قفسه‌ها و کتابخانه، تجهیزات حرارتی، برودتی و تهویه، وسایل الکترونیکی و …)
- تعمیرات شیروانی و پشت بام( مانند کاشی کاری، مرمت، ایزوگام و قیرگونی)
- تعویض یا تعمیر سنگ‌های شکسته راه پله و پاگرد
- تعویض چهارچوب درب و پنجره‌ها – دوجداره کردن پنجره‌ها
- نصب پکیج، شوفاژ و کولر
- احداث موتورخانه بدون آنکه پارکینگ حذف شود یا فضای جدیدی خلق شود
- ساخت حفاظ بر بالای دیوارهای حیاط و پنجره‌ها
- تخلیه چاه یا حفر چاه فاضلاب جدید
مواردی که نیازمند اخذ مجوز می‌باشند
در قوانین بازسازی آپارتمان تغییرات اساسی و غیر اساسی شامل اخذ مجوز بازسازی می‌شوند و مالک، مالکان یا وکیل قانونی وی باید در راستای دریافت مجوز اقدام کند.
موارد
طبق قوانین بازسازی آپارتمان تغییرات اساسی به موارد زیر می‌گویند:
- تغییر کاربری ساختمان.
- تخریب ساختمان.
- مطابق با قوانین شهرسازی جا به جا کردن و تعویض یک سری از قسمت‌هایی از ساختمان غیر مجاز می‌باشد.
- تخریب دیوارها و تیغه‌های داخلی که به آن‌ها دیوار حائل یا باربر نیز می‌گویند هم غیر مجاز می‌باشد چرا که وزن سقف و دیگر دیوارها را تحمل کرده و تخریب آن باعث می‌شود که پایداری و مقاومت ساختمان پایین بیآید و ریزش آن محتمل شود.
- جا به جایی دیوارهای پارکینگ مادامی که موجب از بین رفتن کامل فضای پارکینگ یا قسمتی از آن شود.
- تغییر محل و مسیر راه پله
تغییرات غیر اساسی آپارتمان به چه مواردی اختصاص می‌یابد؟
برابر با قوانین بازسازی آپارتمان یک سری از تغییرات جزئی مشمول دریافت مجوز می‌شوند که این قوانین شامل موارد زیر می‌باشد:
- در یک سری از نقاط شهر احتمال تغییر کاربری واحد مسکونی به اداری یا تجاری وجود دارد و در این صورت اگر شهرداری مشکوک شود که هدف از بازسازی تغییر کاربری کل آپارتمان یا قسمتی از آن باشد درخواست مجوز می‌کند.
- اگر بازسازی آپارتمان بزرگتر از حد معمول باشد و به طور عمد یا غیر عمد طبق قوانین بازسازی آپارتمان انجام نشود مالک نیاز به کسب مجوز دارد.
اقدامات لازم برای اخذ مجوز در قوانین نوسازی آپارتمان
صادر کردن مجوز بازسازی و وضع قوانین بازسازی آپارتمان همگی وظایف شهرداری می‌باشد. اگر ساکن تهران باشید با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک شهر می‌توانید بیشتر کارهای مربوط به شهرداری‌ها که شامل پروانه‌های ساخت و بازسازی و … می‌شود را انجام دهید. برابر با آیین‌نامه صادر شده، تمامی دفاتر خدمات الکترونیک شهر تهران متعهد به دادن خدمات در رابطه با انواع مختلف پروانه‌های ساختمانی می‌باشند. این خدمات اعم از تغییرات اساسی آپارتمان، تقسیم بندی واحدها، پروانه تخریب یا نوسازی ساختمان، اضافه اشکوب (افزایش طبقه‌ها) توسعه ساختمان، تغییر نقشه و تغییر کاربری هستند.
البته در یک سری از شهرها سایت شهرداری آن‌ها به صورت آنلاین اقدام به ارائه‌ی آنلاین خدمات می‌کنند. در این صورت شما بهتر است که قبل از مراجعه به شهرداری‌ها به وب سایت شهرداری خود را چک کنید و در صورتی که قادر به ارائه‌ی خدمات صدور مجوز نکنند به دفاتر الکترونیک سر بزنید. ممکن است شهری که شما در آن قصد بازسازی آپارتمان را داشته باشید دارای دفتر خدمات الکترونیک نباشد. در این صورت باید به صورت حضوری به شهرداری قسمت شهرسازی رجوع کنید.
در شرایطی خاص که نیاز به انجام سریعتر کارها دارید می‌توانید با رجوع به شهرداری منطقه مراحل متعدد صدور مجوز بازسازی و تخریب یا جلو افتادن درخواست بازسازی را تحقق ببخشید.
مدارک لازم جهت اخذ مجوز چه چیزهایی است؟
طی قوانین بازسازی آپارتمان مدارک لازم برای اخذ مجوز عبارتند از:
- اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک – مالکان یا وکیل قانونی با وکالت نامه رسمی
- اصل و کپی سند مالکیت
- در صورت جداسازی سند کپی سند رسمی، استشهاد، نقشه تک خطی(تفکیکی)
- جوابیه سازمان بیمه
- جوابیه سازمان آتش‌نشانی
- پایان کار یا جواز سابق در صورت موجود بودن
- فازهای بازسازی ساختمان
- اخذ مجوز میراث فرهنگی در صورت قرار داشتن محل پروژه در بافت فرسوده
- اصل و کپی فیش نوسازی
- کامل کردن فرم درخواست مجوز تغییرات
مراحل بازسازی آپارتمان طبق قوانین مربوط به بازسازی آپارتمان
مطابق با قوانین بازسازی آپارتمان برای اخذ مجوز شهرداری باید مراحل زیر طی شود:
تغییرات اساسی
اگر به دنبال اخذ مجوز برای تغییرات اساسی باشید ابتدا باید فرم درخواست را پر کرده و سپس منتظر بمانید تا معاونت شهرسازی محل پروژه‌ی شما دستور به بازرسی ساختمان را توسط کارشناس مربوطه صادر کند. سپس به شما برای بازرسی نوبت داده می‌شود و بعد از بازدید کارشناس از پروژه، گزارش بازدید را به معاونت شهرسازی می‌دهد. در آن جا بعد از بررسی گزارش کارشناس به همراه فیش عوارض و مدارک مورد نیاز، معاونت دستور به صدور پروانه می‌دهد ولی قبل از صدور کامل مجوز باید از بخش امور مالی و اداری تاییدیه بگیرد و در آخر دبیرخانه‌ی شهرداری دستور به صدور مجوز می دهد.
تغییرات غیر اساسی
برای مجوز طبق قوانین بازسازی آپارتمان جهت تغییرات غیر اساسی کمی کار شما راحت تر است و بعد از فراهم آوری مدارک مورد نیاز میبایست به دفاتر خدمات الکترونیک یا شهرداری رجوع کرده و بعد از دریافت فرم درخواست و تکمیل آن می‌توانید درخواست خود را ثبت کنید. بعد از اتمام این فرایندها کارشناس شهرسازی به مکان پروژه فرستاده می‌شود و بعد از ارائه‌ی گزارش کارشناسی به شهرداری، در صورت تایید در خواست، مجوز بازسازی توسط رییس شهرسازی یا شهرداری صادر می‌شود.
مدت زمان دریافت مجوز چقدر می‌باشد؟
مدت زمان دریافت مجوز در هر شهر متفاوت می‌باشد. اگر قصد بازسازی آپارتمان در شهر تهران را داشته باشید باید بدانید قوانین بازسازی آپارتمان در این شهر به این صورت است که اخذ مجوز برای تغییرات اساسی بین ۲ تا ۷ روز کاری صورت می‌گیرد و اگر به دنبال تغییرات غیر اساسی باشید باید بین ۱ تا ۴ روز صبر کنید. در نظر داشته باشید که طی قوانین بازسازی آپارتمان مجوز بازسازی برخلاف مجوز تخریب و نوسازی دارای مدت زمان خاصی نمی‌باشد.
قوانین بازسازی آپارتمان در صورت وجود چند مالک بودن آپارتمان به چه صورت است؟
به هنگام بازسازی خانه‌های قدیمی که تنها یک مالک دارند خیلی مشکلات حقوقی پیش نمی‌آید. در این صورت پس از بررسی شرایط و اخذ مجوز از شهرداری می‌توانید اقدام به بازسازی آپارتمان خود کنید. اما با توجه به روند رو به رشد آپارتمان نشینی، بسیاری از ساختمان‌ها امروزه دارای چند مالک می‌باشند و ممکن است بر سر مسائلی اختلافاتی پیش آید. در این صورت چه باید کرد؟ در قوانین بازسازی آپارتمان این قبیل مسائل پیش‌بینی شده و برای آن چاره‌هایی اندیشیده شده است.
بسیاری از مالکان که قصد بازسازی آپارتمان را دارند دلایلشان را عواقب مالی و جانی ناشی از فرسوده بودن ساختمان بیان می‌کنند که منطقی به نظر می‌رسد. اما در طرف دیگر مخالفان بازسازی ساختمان نیز دلایل منطقی‌ای برای مخالفت خود ارائه می‌دهند. این دلایل می‌تواند ترس از هزینه‌های بازسازی آن باشد که با توجه به افزایش روزانه قیمت‌ها ترس الکی نمی‌باشد.
اگر مالکان موافق و مخالف بازسازی نتوانند به یک جمع بندی واحد برسند میبایست که به شورای حل اختلاف رجوع کنند. مالکان موافق بازسازی باید که دلایل تمایل به بازسازی را ارائه کرده و درخواست خود را به شورای حل اختلاف بدهند. سپس برای آن‌ها پرونده‌ای تشکیل می‌شود جهت بازرسی پروژه و سنجش احتمال خطرات جانی و مالی و همینطور جهت بازدید از میزان فرسودگی ساختمان، کارشناس مربوطه را به محل ارسال می‌کنند.
برابر با قوانین بازسازی آپارتمان چنانچه ۳ نفر از کارشناسان دادگستری اعلام کنند که عمر مفید ساختمان تمام شده یا به دلایل مختلف دیگر نیاز به بازسازی داشته باشد، مالکان موافق بازسازی مطابق حکم دادگاه مسکن استیجاری مناسبی برای آن دسته از مالکینی که مخالف بازسازی بوده‌اند تهیه می‌کنند و در نهایت مطابق قوانین بازسازی آپارتمان دست به این کار می‌زنند.
سخن پایانی
ما سعی داشتیم تا در این مقاله تمامی نکات لازم پیرامون قوانین بازسازی آپارتمان را برای شما شرح دهیم. چرا که قبل از شروع بازسازی باید از یک سری از قوانین‌ها اطلاع داشته باشید. در غیر این صورت ممکن است با چالش‌هایی رو به رو شوید که جبران آن‌ها مستلزم دادن هزینه‌ی مالی گزاف باشد. اما باید در نظر داشته باشید که طبق قوانین بازسازی آپارتمان بسیاری از کارهایی که در منزل انجام نمی‌شود نیازمند اخذ مجوز نمی‌باشد ولی در دیگر اقدامات حتما باید به سراغ دریافت مجوز بروید و در غیر این صورت دچار قانون شکنی شده‌اید و خود را باید برای جریمه‌های مالی و غیر مالی آماده کنید.
